Arsa; şehir planlama kararları, imar mevzuatı ve piyasa dinamikleri doğrultusunda şekillenen stratejik bir gayrimenkul varlığıdır. Konut, ticari ve sanayi projelerinin temelini oluşturan arsalar; yalnızca metrekare büyüklüğüyle değil, plan notları, yapılaşma hakları ve hukuki statüsüyle değer kazanır. 2026 yılı itibarıyla arsa piyasasında teknik analiz ve hukuki inceleme süreçleri daha da önem kazanmıştır.
Planlama Hiyerarşisi ve İmar Türleri
Türkiye’de arsa kullanımı, planlama hiyerarşisine göre belirlenir. Bu sistem; üst ölçekli planlardan parsel bazlı uygulama planlarına kadar uzanır.
Nazım İmar Planı (1/5000)
Bölgenin genel kullanım kararlarını (konut, ticaret, sanayi, yeşil alan vb.) belirler.
Uygulama İmar Planı (1/1000)
Parsel özelinde yapılaşma koşullarını netleştirir. TAKS, KAKS (emsal), kat adedi ve çekme mesafeleri bu planda yer alır.
Plan değişiklikleri askı süreci sonrası kesinleşir ve tapu kayıtlarıyla uyumlu hale getirilir.
Yapılaşma Koşulları ve Teknik Parametreler
Bir arsanın yatırım veya proje potansiyeli aşağıdaki teknik kriterlerle belirlenir:
-
Emsal (KAKS): Toplam inşaat alanı hakkı
TAKS: Parsel üzerinde oturum alanı oranı
Hmax (Yençok): Maksimum bina yüksekliği
Çekme mesafeleri: Parsel sınırlarından yapı yaklaşma sınırları
Örneğin; 800 m² büyüklüğünde ve emsali 1.25 olan bir arsada toplam 1.000 m² inşaat hakkı oluşur.
18. Madde Uygulaması ve Parselasyon Süreci
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi kapsamında yapılan düzenlemeler, ham parsellerin imar planına uygun şekilde yeniden düzenlenmesini sağlar.
Bu süreçte:
-
Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) kesintisi yapılabilir
Yol, park ve sosyal donatı alanları oluşturulur
Yeni imar parselleri üretilir
Özellikle gelişmekte olan bölgelerde bu uygulama arsa değerini doğrudan etkileyebilir.
Arsa Değerleme Yöntemleri
Profesyonel değerleme süreçlerinde üç temel yöntem kullanılır:
1. Emsal Karşılaştırma
Benzer nitelikteki parsellerin satış verileri analiz edilir.
2. Gelir İndirgeme
Geliştirilecek projenin potansiyel gelirleri üzerinden bugünkü değer hesaplanır.
3. Maliyet Yaklaşımı
Arsa + proje geliştirme maliyetleri üzerinden analiz yapılır.
Bankalar ve finans kuruluşları kredi süreçlerinde lisanslı değerleme raporu talep eder.
Hukuki İnceleme ve Tapu Kontrolü
Arsa alımında hukuki inceleme (due diligence) kritik öneme sahiptir. Kontrol edilmesi gereken başlıca unsurlar:
-
Tapu kaydı
Şerh, beyan ve ipotek durumu
Hisseli mülkiyet yapısı
Kadastro parsel bilgileri
İmar durumu belgesi
Resmi kayıtlar Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü sistemleri üzerinden doğrulanabilir.
Büyükşehirlerde Arsa Dinamikleri
Metropol bölgelerde arsa fiyatları; altyapı projeleri, ulaşım yatırımları ve plan değişiklikleri doğrultusunda şekillenir.
-
İstanbul’da ulaşım projeleri ve kentsel dönüşüm alanları fiyatları etkileyen temel faktörlerdir.
Ankara’da kamu yatırımları ve yeni gelişim aksları ön plandadır.
İzmir’de turizm ve kıyı planlamaları arsa değerlerini belirleyebilir.
Sonuç: Arsa Yatırımında Çok Boyutlu Analiz Şart
Arsa; planlama kararları, hukuki durum ve finansal fizibilite birlikte değerlendirilmeden sağlıklı analiz edilemez. 2026 yılında arsa piyasasında sürdürülebilir değer artışı; doğru imar analizi, teknik hesaplama ve hukuki inceleme süreçlerine bağlıdır.
