Fay hatlarının yoğun olarak geçtiği bir coğrafyada yaşıyoruz. Biz unutsak da konunun ciddiyetle ele alınması gerektiğini doğa bize her defasında hatırlatıyor. Deprem gerçeğinden kaçamayacağımız için binalarımızı depreme göre sağlam yapmamız gerekiyor. Depreme karşı alınabilecek önlemlerden biri de risk taşıyan binaların bilimin ışığında, yönetmeliklere uygun olacak şekilde güçlendirilmesidir. Ancak bina güçlendirme için uygun değilse yıkılarak bulunduğu zemine ve yönetmeliklere uygun bir şekilde yeniden inşa edilmesi zorunludur. 

Bu noktada son dönemde sıklıkla duyduğumuz kentsel dönüşüm kavramı karşımıza çıkıyor. Kentsel dönüşüm, gerek zemin gerekse de altyapı anlamında sağlıklı ve güvenli bir kent yaşamına izin vermeyen bölgelerin ıslah edilmesidir. Islah, tehlikeli yapıların yıkılarak yenilerinin modern teknolojiye uygun, sağlam ve depreme dayanıklı olarak yeniden inşa edilmesi suretiyle yapılır. Kentsel dönüşüm ile doğal afetlerden kaynaklanabilecek zararın en aza indirilmesi amaçlanır.

Kentsel dönüşümün kapsamını ve koşulları da yasayla düzenlenmiştir. 6306 sayılı Afet Riskli Yapıların Yenilenmesi Hakkında Kanun kentsel dönüşüm kapsamındaki tanımların yapılması, hak ve borçların net bir şekilde ortaya konulması, gerek kiracılar gibi şahsi hak sahiplerinin gerekse de malikler gibi ayni hak sahiplerinin haklarının daha iyi anlaşılması bakımından önemli rol oynamaktadır. 6306 sayılı kanuna göre kentsel dönüşüm, kentteki afet riski taşıyan alanların belirlenip, sağlıklı ve de yaşanılabilir hale getirilmesidir. Kanun, Türkiye’nin her tarafındaki kent ve köylerdeki ekonomik ömrünü tamamlamış, yıkılma riski taşıyan binaların devletin sağladığı yapım kredisi, kira yardımı, belediye harç - vergi avantajlarını da kullanarak yeniden yapılmasını öngörmektedir.

Bu tanımlamaları yaptıktan sonra kentsel dönüşümün şartları, bina risk tespitinin nasıl yapılacağı ve riskli tespitinden sonra neler yapılması gerektiğini kısaca değerlendirelim.

Kentsel Dönüşüm Şartları Nelerdir?

Kentsel dönüşümün gerçekleştirilebilmesi için belirli şartların yerine getirilmesi gerekmektedir. Öncelikle Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış şirketler aracılığı ile bina risk tespitinin yapılarak bina için riskli yapı tespit raporunun hazırlanması gerekmektedir. Risk tespiti için baş vuruyu binada pay sahibi olanlardan herhangi biri yapabilir. Ayrıca, Bakanlar Kurulu Kararı ile rezerv veya uygulama alanı olarak ilan edilen yerlerdeki binalar da riskli sayılmaktadır. Bu alanlarda binanın riskli olup olmadığı konusunda mal sahipleri başvurmazsa, bu tespit bakanlık veya belediye tarafından yapılacaktır.
Risk tespitinde taşıyıcı kolonlardan karot numune alınarak bina beton dayanımı belirlenir, bina rölövesi alınır, taşıyıcıların demir analizleri yapılır, zemin etüd raporu hazırlanır, statik ve deprem analizleri yapılarak bina riski belirlenir. Yapının riskli ve tehlikeli olduğu rapor ile belirlenmişse sonrasında bu raporun ilgili idare tarafından onayı ile binanın risk durumu kesinleşir. Hak sahipleri 15 gün içerisinde bu resmi işleme karşı itiraz edebilirler. İtiraz komisyonu yapılan itirazı inceleyerek son kararı verir. 

Risk Tespitinden Sonra Yapılacaklar Nelerdir?

Risk tespitinin kesinleşmesinden sonra bina sahiplerine binanın yıktırılması için 60 gün süre verilmekte, bu süre içinde bina yıktırılmazsa, yıkım kamu eliyle yapılmakta ve yıkım masrafları maliklerden talep edilmektedir. Bu durumda, binanın malikleri tapudaki hisseleri oranında arsa hissedarları olur. Bu aşamada arsa hissedarlarının 2/3 çoğunluğu onayı ile binanın kime, nasıl ve hangi paylaşımla yaptırılacağı Bina Ortak Karar Protokolü ile belirlenir. Bu işlemlerden sonra bir müteahhit ile sözleşme yapılması ile kentsel dönüşüm için inşaat işlemlerinin başlatılması uygun olacaktır. Üstündeki bina yıkılmış olan arsanın malikleri otuz gün içinde üçte iki çoğunluk ile anlaşma sağlayamazlarsa bakanlık, Toki ya da idare eliyle acele kamulaştırma yapma yetkisine sahiptir.

Bina ortak karar protokolüne katılmayan hak sahiplerinin hisseleri, açık artırma ile diğer ortaklara satılır. Bu satışta alıcı çıkmazsa, bakanlık bu hisseleri kamulaştırma yoluyla satın alır. Bina bu protokole göre yaptırılabilir. Bina yapımında Kentsel Dönüşüm Kredisi’nden yararlanılabilir. 

Sizin de oturmuş olduğunuz binanın yaşı yüksekse ya da binanızın depreme dayanıklılığı konusunda endişeleriniz varsa zaman kaybetmeden deprem risk analizini yaptırın. Binanızın riskli olduğu tespit edilirse kentsel dönüşüm konusunda deneyimli, gerçekleştirmiş olduğu projelerle güven veren müteahhit bir firmayla anlaşarak binanızı yenilemenizi ve depreme dayanıklı bir binada sevdiklerinizle huzurla ve güvenle hayatınızı sürdürmenizi önemle tavsiye ediyorum.

Ben Gayrimenkul Yatırım Uzmanınız Semih Sarıalioğlu. Gayrimenkuldeki 24 yıllık tecrübemle köşemde gayrimenkul ile ilgili konuklarda siz aydınlatmaya, sorularınızı cevaplamaya, gayrimenkul alanında rehberiniz olmaya çalışacağım. Gayrimenkul alanındaki tüm sorularınızı bekliyorum.