Yargıtay’dan Emsal Karar: Kat Karşılığı İnşaatta İyi Niyetli Alıcının Tapusu Koruma Altında

Yargıtay, kat karşılığı inşaat sözleşmeleriyle ilgili emsal niteliğinde bir ilke kararı verdi. 16 Mayıs 2025 tarihli bu karara göre, yükleniciden bağımsız bölüm satın alan ve iyi niyetli olan üçüncü kişilerin tapuları artık korunacak.

Kararı değerlendiren Dokuz Eylül Üniversitesi Hukuk Fakültesi Medeni Hukuk Anabilim Dalı Öğretim Üyesi Prof. Dr. Serkan Ayan, inşaat sektöründe sıkça karşılaşılan bir sorunun çözüme kavuşturulduğunu belirtti. Uygulamada müteahhitlere genellikle 36 ila 42 ay gibi bir süre tanındığını, bu süreçte arsa sahiplerinin tapuları kademeli olarak devrettiğini ifade eden Ayan, müteahhitlerin bu tapuları üçüncü kişilere satarak finansman sağladığını anlattı. Ancak inşaat tamamlanamayınca arsa sahiplerinin sözleşmeyi feshettiğini ve bu dairelerin tapularının iptal edildiğini hatırlattı.

Yargıtay’ın yeni kararına göre, eğer bu bağımsız bölümleri alan kişiler müteahhitle birlikte hareket etmemiş ve iyi niyetli şekilde satın almışlarsa, artık bu tapular iptal edilmeyecek. Böylece arsa sahipleri, müteahhitten daire alan iyi niyetli üçüncü kişilerin tapularını geri alamayacak.

Kararın tüm mahkemeler için bağlayıcı olduğunu vurgulayan Prof. Dr. Ayan, içtihadı birleştirme niteliğindeki kararın Resmi Gazete’de yayımlanacağını bildirdi. Ayan, "Arsa sahipleri bugüne kadar ‘Tapuları versem bile inşaat tamamlanmazsa geri alırım’ diye düşünüyordu. Ancak artık bu mümkün değil" dedi.

Yeni dönemde arsa sahiplerinin daha temkinli hareket etmesi gerektiğine dikkat çeken Ayan, tapu devrinden önce teminat alınması ya da inşaatın tamamlanmasının beklenmesi gerektiğini söyledi. Bu süreçte ekonomik olarak güçlü ve güven veren müteahhitlerin ön plana çıkacağını ifade etti.

Öte yandan Tüketici Kanunu'na göre, 30’un üzerinde bağımsız bölümü olan yapılarda sigorta yaptırılması da zorunlu. Bu da yeni düzenlemede alıcı haklarının güvence altına alınması açısından önemli bir adım olarak değerlendiriliyor.