1 Ekim 2025: Emlak Sektöründe Dijital Denetim Dönemi Başlıyor

Hazine ve Maliye Bakanı Mehmet Şimşek’in duyurduğu yeni elektronik vergi/denetim sistemi, 1 Ekim 2025 itibarıyla yürürlüğe giriyor. Sistemin temel mantığı; mükelleflerin mali verilerinin (faturalar, banka hareketleri, sözleşmeler, bordro vs.) dijital ortamda çapraz karşılaştırmalarla incelenmesi ve şüpheli hareketlerin yapay zekâ destekli analizlerle tespit edilmesi. Bu yeni düzenleme denetim süreçlerini hızlandıracak ve sahte/yanıltıcı belge tespitinde ciddi bir dönüşüm yaratacak. 

Neler değişiyor — kısa ve net

• Mali veriler dijital ve çapraz kontrol altında tutulacak; farklı kaynaklardaki kayıtlar anlık veya hızlı karşılaştırılabilecek. 

• Vergi Denetim Kurulu ve ilgili birimler, sahte/yanıltıcı belge kullanımına karşı daha kesin bir yaklaşım benimsiyor: artık “bilmeden kullandım” savunması pratikte geçerli kabul edilmeyecek; birçok durumda belgeyi kullananların bilerek kullandığı varsayılacak. 

• Uyum göstermeyen mükelleflere daha ağır yaptırımlar, üç kat vergi zıyaı cezası ve savcılığa suç duyurusu gibi adımlar gündemde. 

Emlak sektörü neden özel olarak etkileniyor?

Emlak işlemleri; arsa-alım satım, proje pazarlaması, komisyon hesaplamaları, ara ödemeler ve tedarikçi faturaları gibi çok sayıda belge/sözleşme içerir. Tüm bu süreçlerde kullanılan belgelerin güvenilirliği ve izlenebilirliği artık hem vergi hem de ceza riski açısından belirleyici hale gelecek. TEDB Başkanı Hakan Akçam da sektör temsilcilerini uyarıyor; “Her sözleşme, her fatura, her ödeme çapraz kontrol edilecek. ‘Bilmeden kullandım’ savunması artık geçerli olmayacak.” 

CEESS Global için anlamı (ve sektörün acil öncelikleri)

1. Belge güvenilirliği: Emlak ofisleri ve danışmanlar, tedarikçi/fatura doğrulama süreçlerini sıkılaştırmak zorunda. Belge kaynakları, banka dekontları ve sözleşme zinciri (imza, kimlik doğrulama, tarih) kolay doğrulanır hâle getirilmeli.

2. Dijital iz bırakma: Hem saha hem dijital kanallarda yapılan tüm işlem ve iletişimlerin (e-postalar, mesajlar, elektronik sözleşmeler) kayıt altına alınması, denetimde “iyi niyet” göstergesi olacaktır.

3. İç süreç ve eğitim: Ofis içi mali süreçler, tedarikçi kabul kriterleri, sözleşme onay workflow’u yeniden düzenlenmeli; çalışanlara ve iş ortaklarına düzenli uyum eğitimi verilmeli. 

4. Teknoloji & izleme: Yapay zekâ destekli belge doğrulama, e-imza kullanımı, dijital arşivleme ve erişim logları gibi teknik çözümler artık yalnızca “iyi” uygulama değil, risk yönetimi şartı. 

Uygulama için 9 maddelik acil uyum kontrol listesi (CEESS Global önerisi)

1. Tedarikçi ve taşeron kayıtları için onboarding şablonu — vergi numarası, iletişim, sözleşme, referans.

2. Her faturaya karşılık banka dekontu / ödeme kanıtı eşleştirme zorunluluğu.

3. E-imza veya noter doğrulaması olmayan kritik sözleşmeler için ikinci onay mekanizması.

4. İşlem bazlı dijital arşiv (tarih, kullanıcı, IP/log kaydı) ve 10 yıllık saklama politikası.

5. İç denetim: aylık rastgele belge kontrolleri + uyumsuzluk raporlaması.

6. Tüm danışmanlara zorunlu “Sahte/yanıltıcı belge riskleri” eğitimi ve imzalı talimat formu.

7. Proje satışlarında tedarikçi/fatura zinciri takibi; yüksek riskli işlemlerde teminat uygulaması.

8. Mali müşavir ve hukuk ekibi ile “kriz anı” iletişim planı (denetim geldiğinde ne gönderilecek, kim muhatap).

9. CEESS Global’in sunduğu dijital kanıt paketleri: sözleşme + ödeme + iletişim + kimlik doğrulama tek paket hâlinde hazırlanmalı.

Hukuki & pratik notlar

• Yeni yaklaşım uygulamaya konulduğunda mahkeme ve idari süreçlerde tartışmalar olması muhtemel; fakat denetim açısından idare avantajlı konuma geçmiş durumda. Bu nedenle “savunma” yerine önlem almak daha akıllıca. 

• Özellikle arsa-alım satım, komisyon ödemeleri ve proje pazarlama ödemelerinde belge zincirinin kopmamasına dikkat edin; eksik belge, doğrudan üç kat ceza ve dava riski yaratabilir. 

CEESS Global’den somut teklif (okuyucuya çağrı)

CEESS Global olarak üyelerimiz ve müşterilerimiz için şu paketleri hemen devreye alıyoruz:

• Uyum Hazırlık Paketi: Tedarikçi doğrulama şablonu, ödeme-fatura eşleştirme prosedürü, örnek iş akışları.

• Dijital Delil Paketi: Bir işlem için gerekli tüm dijital kanıtların tek dosyada toplanması ve saklanması (sözleşme, imza, banka dekontu, yazışma zinciri).

• Eğitim & Denetim: Personel eğitimi, aylık iç kontrol raporları ve denetim simülasyonları.

İlgilenen ofislere ücretsiz ilk 30 dakikalık ön değerlendirme sunuyoruz — uyumunuzu bugün başlatın, 1 Ekim 2025’te sürprizle karşılaşmayın.