İnternetteki Fiyat Gerçek Değer Değildir!” — 39. Hukuk Dairesi’nden Emsal Nitelikte Karar

Taşınmaz değer tespitinde doğru yöntem nedir? Piyasa koşulları mı, internet ilanları mı yoksa uzman değerlendirmesi mi? Bu sorular, gayrimenkul dünyasında uzun süredir tartışılan ve zaman zaman yanlış uygulamalarla mağduriyetlere neden olan bir mesele olarak karşımıza çıkıyor. Ancak 39. Hukuk Dairesi'nin 2025/985 sayılı ve 2023/2346 esaslı kararı bu konuda net ve tartışmasız bir içtihat oluşturdu.

Kararda, arsa niteliğindeki bir taşınmaz için hazırlanan bilirkişi raporunda internet satış ilanlarının esas alınması sert bir şekilde eleştirildi. Daire, Kamulaştırma Kanunu’nun 11. maddesine atıf yaparak “özel amacı olmayan emsal satışların” esas alınması gerektiğini açıkça vurguladı.

“Taşınmaz arsa olduğundan, Kamulaştırma Kanunu’nun 11. maddesinin 1. fıkrasının (g) bendi uyarınca, bedelin değerlendirme gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre hesaplanması zorunlu olduğu halde, internet satış ilanları esas alınarak rapor düzenlenmesi doğru değildir.”

Bu cümle, yalnızca bir hukuki gerekçe sunmuyor; aynı zamanda yıllardır sektörde süregelen bir yanlışa da yüksek sesle “dur” diyor.

Gerçek Değeri İlanlar Belirleyemez

İnternet ilanları, pazarlama amacı taşır. Bu ilanlarda yer alan fiyatlar; satıcının beklentisini, yatırımcının talebini ya da ilan platformlarının yönlendirmesini yansıtır. Ancak bu rakamların hiçbiri, gerçekleşmiş satış verisi değildir. Sadece “talep edilen fiyat”tır.

Kimi ilanlar mübalağalıdır, kimi pazarlık payı içerir, kimi ise henüz satılmamış bir hayalin ürünüdür. Dolayısıyla internet ilanlarının referans alınarak taşınmaz değeri belirlenmesi; hem alıcıyı, hem satıcıyı, hem de kamuyu aldatıcı sonuçlar doğurur.

Yargı Ne Diyor, Biz Ne Yapıyoruz?

CEESS Global olarak uzun süredir sektördeki değerleme çalışmalarımızı yalnızca “özel amacı olmayan, gerçek satışlardan alınmış emsaller” ile yürütüyoruz. Çünkü biliriz ki bir taşınmazın değeri; bölgesel rayiçler, imar durumu, konum ve ulaşım kolaylığı gibi birçok parametreye bağlıdır. Bu verileri analiz etmeden, yalnızca bir ilan linkiyle fiyat belirlemek, emlak uzmanlığına da, hukuk sistemine de aykırıdır.

Yargıtay’ın bu kararı, bu yaklaşımımızı hukuki zemine de oturtmuş oldu. Artık açıkça biliyoruz ki;

Değerleme uzmanı, ilan sitesi tarayıcısı değildir.

Gerçek değer, gerçekleşmiş satışlardan doğar.

Kamusal işlemlerde, keyfî fiyatlandırmalar değil, resmi emsaller esas alınır.

Kimler İçin Uyarı Niteliğinde?

Bu karar yalnızca bilirkişileri ya da mahkemeleri bağlamıyor. Aynı zamanda:

Arsa ve arazi satışı yapan yatırımcıları

İnternetten fiyat araştırması yaparak karar veren alıcıları

Hatalı ekspertizle mağdur edilen hak sahiplerini

Gayrimenkul danışmanlarını da doğrudan ilgilendiriyor.

Her değer, uzman eliyle ölçülür. Her ilan fiyatı, değer değildir. Her danışman da uzman değildir.

CEESS Global Ne Sunuyor?

Biz CEESS Global olarak,

Değer tespitinde resmi kayıtlar ve tapu emsalleri ile çalışıyoruz.

Alanında uzman kadromuzla her parselin potansiyelini ayrı ayrı analiz ediyoruz.

Satış öncesi ve sonrası süreçte tüm müşterilerimize gerçek veriye dayalı rehberlik sunuyoruz.

Bugün bir ilan sitesinde gördüğünüz rakam, yarın gerçek değerin çok altında ya da üstünde olabilir. Ancak biz, sizin adınıza piyasa spekülasyonlarının değil, gerçek verilerin izini sürüyoruz.