Kira Tespiti ile Kira Uyarlaması Arasındaki Fark Nedir?

Kira ilişkilerinde zaman zaman gündeme gelen “kira tespiti” ve “kira uyarlaması” davaları, her ne kadar benzer gibi görünse de, hukuki dayanakları ve uygulanma koşulları bakımından birbirinden oldukça farklıdır. CEESS Global olarak bu iki kavramı daha net anlaşılır hale getirmek adına sizler için derledik.

Kira Tespiti: Süre Dolduğunda Bedelin Yeniden Belirlenmesi

Kira tespiti davası, genellikle kira sözleşmesinin süresi sona erdiğinde ya da 5 yıllık uzama süresinin ardından açılabilir. Bu davaların amacı, mevcut kira bedelinin güncel koşullara göre adil bir seviyeye getirilmesidir.

Mahkeme, bu tür davalarda genellikle TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) gibi ekonomik göstergeleri ve taşınmazın bulunduğu bölgede benzer nitelikteki kiralık mülklerin rayiç bedellerini dikkate alarak yeni bir kira bedeli belirler. Belirlenen bu yeni bedel, çoğunlukla gelecek kira döneminden itibaren geçerli olur. Yani dava geçmişe değil, ileriye dönük bir düzenleme yapar.

Kira Uyarlaması: Ekonomik Dengesizliğe Müdahale

Kira uyarlama davası ise çok daha istisnai bir yoldur. Özellikle ekonomik krizler, yüksek enflasyon, dövizde ani artışlar gibi toplumu etkileyen olağanüstü gelişmeler sonucu kira bedeli, taraflardan biri için katlanılamaz hale gelmişse gündeme gelir. Bu durumda sözleşmenin süresinin dolması beklenmeden dava açılabilir.

Mahkeme, uyarlama talebini değerlendirirken “işlem temelinin çöküp çökmediğini” inceler. Eğer mevcut şartlar, taraflardan biri için ciddi bir mağduriyet yaratıyorsa, kira bedelinde değişikliğe gidilmesine karar verilebilir. Bu tür davalarda sözleşmeye sadakat ilkesi ile hakkaniyet arasında bir denge kurulmaya çalışılır.