Ortak Mülkiyette Anlaşmazlıklar ve Çözüm Yolu: İzale-i Şuyu Davası

Gayrimenkul sahipliği, özellikle birden fazla hak sahibinin bulunduğu durumlarda, zamanla anlaşmazlıklara yol açabilir. Bu tür durumlarda, mülkiyet üzerindeki ortaklığın sürdürülmesi zorlaştığında veya imkansız hale geldiğinde, izale-i şuyu davası (ortaklığın giderilmesi) devreye girer. Peki, bu süreç nasıl işler ve nelere dikkat edilmelidir?

İzale-i Şuyu Nedir ve Neden Gündeme Gelir?

İzale-i şuyu, bir taşınmaz veya menkul üzerinde birden fazla hak sahibinin bulunduğu durumlarda ortaklığın sona erdirilmesi amacıyla açılan hukuki bir davadır. Bu dava, genellikle şu durumlarda gündeme gelir:

• Ortaklar arasında mülkiyet paylaşımında anlaşmazlık yaşanması.
• Taşınmazın fiziki olarak bölünmesinin mümkün olmaması (örneğin, bir dairenin bölünememesi).
• Ortaklardan birinin payını devretmek veya taşınmazı satmak istemesi.

İzale-i Şuyu Sürecinde Önemli Noktalar

Bu süreç, ortaklar için karmaşık ve dikkat gerektiren adımları içerir:

1. Paylaşım Türünün Belirlenmesi

Mahkeme, taşınmazın fiziken bölünmesi mümkün mü diye değerlendirir. Bu karar, sürecin nasıl ilerleyeceğini belirler:

• Fiili Taksim: Taşınmazın fiziksel olarak bölünebilir olması durumunda, mahkeme her ortağa payına düşen kısmı tahsis eder.
• Satış Yoluyla Paylaşım: Bölünme mümkün değilse, taşınmaz açık artırma yoluyla satılır ve gelir ortaklar arasında paylaştırılır.

2. Açık Artırma Süreci

Taşınmaz bölünemiyorsa, açık artırma devreye girer:

• İlk açık artırmada, taşınmaz en az belirlenen bedel üzerinden satışa sunulur.
• İlk artırmada alıcı çıkmazsa, ikinci artırmada daha düşük bedelle satış yapılabilir.
• Ortaklar açık artırmaya katılarak taşınmazı satın alabilir.

3. Hakların ve Payların Belirlenmesi

Davadan önce, her ortağın payının net bir şekilde belirlenmesi gerekir. Bunun için tapu kayıtları ve ilgili belgelerin eksiksiz hazırlanması önemlidir.

Ortakların Hakları ve Dikkat Edilmesi Gerekenler

İzale-i şuyu davalarında ortakların hakları şu şekilde özetlenebilir:

• Dava Açma Hakkı: Ortaklardan sadece birinin talebi, davanın açılması için yeterlidir.
• Öncelikli Satın Alma Hakkı: Ortaklardan biri, açık artırmada taşınmazı satın alma önceliğine sahiptir.
• Adil Paylaşım: Mahkeme, satıştan elde edilen geliri ortakların hisselerine göre paylaştırır.

Karşılaşılan Sorunlar ve Çözüm Önerileri

Bu süreçte genellikle şu sorunlar ortaya çıkabilir:

1. Paylaşım Anlaşmazlıkları: Ortaklar paylaşım yöntemi üzerinde uzlaşamayabilir. Bu durumda mahkeme kararı esas alınır.
2. Açık Artırma Çekişmeleri: Açık artırmada ortaklar arasında anlaşmazlıklar doğabilir. Mahkeme, süreci adil bir şekilde yönetir.
3. Tapu Kaydı Sorunları: Eksik veya hatalı tapu kayıtları, davanın uzamasına neden olabilir. Bu tür sorunlar için kayıtların dava öncesinde kontrol edilmesi önemlidir.

Davanın Başlatılması İçin Gerekli Belgeler

İzale-i şuyu davası, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır. Gerekli belgeler şunlardır:

• Tapu kayıt örneği
• Ortaklık durumu ve hisse oranlarını gösteren belgeler
• Taşınmazın niteliğini açıklayan diğer belgeler