Tapu İşlemlerinde Şehir Sınırları Kalkıyor: Daha mı Özgür, Daha mı Karmaşık?

Türkiye’de taşınmaz alım-satımı, ipotek, miras intikali gibi tapu işlemlerinde uzun yıllardır “yetki alanı” sınırları önemliydi: Tapu kaydı hangi tapu müdürlüğünde görünüyorsa, işlemler genellikle o müdürlük veya yetki istikametindeki birimlere bağlıydı. İl sınırı, ilçe sınırı, belediye sınırı ya da mücavir alan sınırı gibi coğrafi, idari sınırlamalar işlemlerde uygulama açısından ciddi bir engel teşkil ediyordu. Ancak son dönemde yapılan mevzuat değişiklikleri ve genelgeler, bu sınırların büyük ölçüde esnetilmesi yönünde adımlar içeriyor. Artık birçok tapu işlemi “yetki alanı dışı tapu işlemleri” biçiminde, taşınmazın kayıtlı olduğu müdürlük dışında başka birimlerde, hatta farklı yerleşim sınırlarında bile yapılabilmesi mümkün hale geliyor.

Mevcut Durum: Ne Değişti?

1. “Yetki Alanı Dışı Tapu İşlemleri” Genelgesi
   Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün (TKGM) çıkardığı genelgeler arasında, özellikle “Yetki Alanı Dışı Tapu İşlemleri” başlıklı düzenleme dikkat çekiyor. Bu düzenleme; taşınmazın kayıtlı olduğu tapu müdürlüğünün yetki alanı dışında kalan yerlerden yapılan başvuruların nasıl işleme alınacağı, hangi şartların aranacağı gibi hususları belirliyor.

   Örneğin; geçmişte Edirne’de tapu kaydı olan bir taşınmaz için İstanbul’daki bir müdürlüğe başvuru yapıldığında, genellikle işlem reddedilir, dosya asıl müdürlüğe yönlendirilirdi. Yeni düzenleme ile bu tür başvuruların çoğu doğrudan kabul edilebilecek; aradaki prosedürler ve yetki aktarımı netleştiriliyor.

2. 2023/4 Sayılı Genelge
   TKGM’nin “Tescile Konu Harita ve Planların Yapımı ve Kontrolü Genelgesi” olarak bilinen 2023/4 sayılı genelgesi de süreçleri etkiliyor. Plan haritalarının tescili, parsel bazlı düzenlemeler gibi konularda planların ve haritaların hazırlanış, kontrol ve onay süreçlerine ilişkin teknik şartlar gözden geçirildi.

3. Web Tapu ve Dijital Prosedürler
   Resmî kurumların dijitalleşmesi çerçevesinde “Web Tapu” ya da elektronik başvuru sistemleri üzerinden bazı işlemlerin, müdürlük fiziksel sınırlarından bağımsız şekilde yapılabilmesine yönelik altyapılar geliştiriliyor. Bu, şehir sınırı kavramının sadece idari değil, fiili anlamda da yumuşaması demek.

Fırsatlar ve Avantajlar

• Vatandaş için kolaylık: İkamet edilen yerdeki ya da daha yakın bir tapu müdürlüğünde işlem yapılabilmesi, seyahat maliyetlerini, zaman kaybını azaltır. Özellikle büyük şehirlerde trafik ve mesafe bu gibi işlemlerde büyük engel oluyordu.

• Verimlilik artışı: İş yükünün daha dengeli dağıtılması, daralan yetki sınırlarının kalkması sayesinde müdürlükler arsındaki “yoğunluk farkı” azalabilir. Özellikle nüfus yoğunluğu fazla olan illerde bu değişiklikler önemli rahatlık sağlayabilir.

• Kayıt dışılıkla mücadele: Tapu işlemlerinin kolaylaşması, işlemlerin resmi kayıtlara daha fazla dahil edilmesini teşvik eder. Böylece gayrimenkul hukuku çerçevesinde şeffaflık, güven, mülkiyet hakkının korunması gibi kazanımlar olur.

Riskler, Sorunlar ve Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

• Yetki karmaşası ve hatalar: Şehir sınırları kalktıkça hangi müdürlüğün hangi belgeyi kabul edeceği, hangi haritaların geçerli olacağı gibi teknik detaylarda karışıklık yaşanabilir. Bu da işlemlerde hata, gecikme ya da hukuki uyuşmazlık riskini artırır.

• Personel eğitimi ve kapasite: Yeni düzenlemelere göre hareket edebilmek için tapu müdürlüklerinin personeli mevzuat değişikliklerini iyi bilmeli; teknik altyapıların uyumlu olması, harita ve planlama birimlerinin koordinasyonu önemli.

• Yol, imar planları ve kadastro entegrasyonu: Belediyeler, imar planları, kadastro güncellemeleri ve planların harita-onay süreçleri arasında koordinasyon şart. Eğer imar planı ya da kadastro çalışması eskiyse, sınırların belirsiz ya da hatalı olması tapu işlemlerinde sorun yaratabilir.

• Hukuki belirsizlikler: Mevzuat değişikliği tam olarak ilan edilmemiş ya da uygulama kılavuzları net olmayan durumlarda, vatandaşlar ve tapu müdürlükleri arasında farklı yorumlar olabiliyor. Bu da dava süreci, itiraz gibi durumlara yol açabilir.