Yargıtay’dan Balkon ve Dış Cephe Kararı: İzin Alınmadan Yapılan Değişiklikler Kaçak Sayılıyor

Türkiye’de apartman yaşamı her geçen gün yoğunlaşırken, bina estetiği ve ortak alan kullanımıyla ilgili hukuki tartışmalar da artıyor. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, son aldığı kararla bu konuda net bir çizgi çekti: Kat maliklerinden izin alınmadan yapılan dış cephe değişiklikleri kaçak yapı statüsünde değerlendirilecek.

Balkonlar da Ortak Alan Sayılıyor

Karara göre, apartmanlarda balkonlar sadece kişisel kullanım alanı değil; aynı zamanda binanın dış cephesinin bir parçası. Bu nedenle balkonlarda yapılan kapatma, camlama, PVC ile kaplama gibi işlemler ortak alanı ilgilendiren değişiklikler olarak kabul ediliyor.

Yargıtay, kullanılan malzemenin niteliğinin (cam, PVC vb.) bu durumu değiştirmeyeceğini özellikle vurguladı. Yani, malzemenin daha estetik ya da modern olması, yapılan müdahaleyi hukuken meşru kılmıyor.

Kat Mülkiyeti Kanunu Ne Diyor?

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, apartmanlarda dış cepheyi ilgilendiren her türlü değişiklik için kat maliklerinin en az beşte dördünün yazılı onayı gerekiyor.
Onay olmadan yapılan değişiklikler “kaçak yapı” statüsüne giriyor.
Kaçak olarak nitelendirilen uygulamalar, yasal süreç sonunda eski hâline getirilmek zorunda kalıyor.Bu durum, yalnızca balkon kapatma değil; apartmanın dış cephesinde yapılacak her türlü boya, kaplama, reklam tabelası veya sabit ekleme için de geçerli.

Komşu İzni Şart

Yargıtay’ın verdiği kararın en önemli yanı, apartmanlarda komşuluk hukukunu güçlendirmesi. Ortak alanlarda yapılacak her türlü değişiklikte, komşuların çoğunluğunun rızası aranmadan adım atılamayacağı netleşmiş oldu.

Bu karar, “kendi evimde istediğimi yaparım” anlayışının apartman yaşamında geçerli olmadığını hatırlatıyor. Çünkü dış cephe, tek bir malikin değil, tüm kat maliklerinin ortak mülkiyeti altında.

Emlak Sektörüne Etkileri

CEESS Global olarak görüyoruz ki; bu karar emlak sektörünü de doğrudan etkileyecek. Özellikle:

• Satışlarda: Balkon kapatmaları veya cephe değişiklikleri olan dairelerin yasal durumu sorgulanacak.

• Kiralamalarda: Kaçak nitelikli değişiklikler, kira sözleşmelerinde sorun çıkarabilir.

• Değerleme raporlarında: Gayrimenkul değer tespitinde bu tür hukuki riskler fiyatı etkileyebilecek.

Dolayısıyla, ev almak veya satmak isteyen herkesin, dairenin dış cephesinde yapılan değişiklikleri tapu ve site yönetimi kayıtlarıyla karşılaştırarak doğrulaması gerekiyor.

CEESS Global’den Öneriler

1. Alım-Satım Öncesi Kontrol: Gayrimenkul almadan önce dış cephede yapılan değişikliklerin yönetim planına uygunluğunu sorgulayın.

2. Kat Malikleri İzni: Balkon kapatma ya da cephe kaplaması yapmayı düşünüyorsanız, kat maliklerinden en az beşte dört oranında yazılı onay alın.

3. Yasal Riskten Kaçınma: Kaçak sayılan uygulamalarla uğraşmamak için sürece başlamadan önce site yönetimi ve uzman danışmanlardan görüş alın.